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L'achat et la détention d'un bien immobilier : à titre privé ou via une société ?

Quelle est actuellement la piste la plus intéressante ?

Un Guide Pratique 2018 au sujet de... 

Résumé

Ce nouveau Guide Pratique 2018 vise à répondre à une question que tout entrepreneur se pose régulièrement : est-il actuellement toujours intéressant d’acquérir un immeuble à l’entremise de sa société ? Nous examinons dans cette nouvelle édition non seulement la taxation et les possibilités de déduction à l’impôt des personnes physiques et des sociétés, mais aussi d’autres thèmes comme la TVA, les droits d’enregistrement, la planification successorale, etc.

En détail

Depuis la régionalisation de la fiscalité immobilière, les Régions sont compétentes en matière d’habitation propre, les autorités fédérales le restant pour tous les autres biens immobiliers.

Afin de répondre à la question de savoir s’il est préférable d’acquérir et de détenir un immeuble à titre privé ou via une société, l’usage de l’immeuble concerné est encore plus décisif qu’autrefois.

Vous devez vous poser trois questions fondamentales :

  1. De quel type d’immeuble s’agit-il ?
  2. Quelle est l’affectation de l’immeuble ?
  3. Dans quelle mesure utilisez-vous l’immeuble à titre privé ?

Avec ce nouveau Guide Pratique 2018, vous pourrez choisir en parfaite connaissance de cause d’acquérir l’immeuble concerné à titre privé ou au nom de votre société.

Ce Guide Pratique 2018 intéressera particulièrement... 

le dirigeant d’entreprise, l’indépendant et le titulaire de profession libérale

  • qui désire optimiser sur le plan fiscal l’acquisition et la possession d’un bien immobilier

Ce Guide Pratique 2018 a été rédigé par... 

Benoit Pierart

  • avocat associé, PIERART et VAN CALBERGH

Dans ce Guide Pratique 2018 vous trouverez...

Avant-propos

Partie 1 - Pourquoi une société pourrait-elle s’avérer intéressante dans une telle optique ?

1. Épargner des impôts ?

1.1. Tous les frais relatifs aux biens immobiliers sont en principe déductibles

1.2. Toujours un amortissement déductible

1.3. Tous les revenus sont en principe taxables

1.4. Et si vous voulez vendre vos actions ?

1.5. Tenir compte de tous les paramètres

2. Épargner des droits d’enregistrement ou de succession ?

2.1. Un bien immobilier devient mobilier

2.2. Pas de droits d’enregistrement sur les ventes d’actions

2.3. Droits d’enregistrement réduits sur les donations d’actions

2.4. Possibilités de droits de succession réduits en cas d’héritage d’actions

2.5. Cela en vaut-il la peine ?

3. Limiter vos risques

3.1. Protéger votre bien immobilier des risques liés à votre activité professionnelle

3.2. Cela a-t-il du sens ?

4. Mieux gérer votre patrimoine immobilier ?

4.1. Pratique si vous ne vous limitez pas à acheter

4.2. Meilleures possibilités de planification successorale

4.3. Plus de réglementations

4.4. Coût supplémentaire en matière de comptabilité

5. Un puzzle

Partie 2 - Différence entre la propriété à titre privé et à l’entremise d’une société ?

1. Impôt des sociétés et impôt des personnes physiques

1.1. Différences dans les revenus taxables

1.2. Différences dans les taux

1.3. Différences en matière d’amortissements

1.4. Différences en matière de frais

1.5. Différences en matière de précompte immobilier

1.6. Différence entre réductions d’impôt et charges professionnelles

2. Différences en matière de droits d’enregistrement

2.1. Droit général relatif aux ventes

2.2. Droits d’enregistrement et emprunts hypothécaires

2.3. Taux réduit pour les marchands de biens

2.4. Restitution pour revente rapide

2.5. Habitations modestes

2.6. Exonération pour habitation propre (abattement)

2.7. Droits d’enregistrement en cas d’apport à une société

2.8. Droits d’enregistrement sur les donations

3. Droits de succession

3.1. Taux dans les trois Régions

3.2. Calcul sur la part individuelle ou globale

3.3. Distinction en Flandre entre les biens mobiliers et immobiliers

4. Les pièces du puzzle

4.1. Règles complexes

4.2. Droits de succession et de donation

4.3. Droits d’enregistrement à l’achat et impôts sur les revenus

Partie 3 - En privé ou en société : selon l’usage du bien

1. L’habitation familiale

1.1. Achat privé

1.2. Achat par la société

1.3. Détention privée

1.4. Détention par la société

1.5. Vente privée

1.6. Vente par la société

1.7. Conseils

2. Deuxième résidence

2.1. Achat privé

2.2. Achat par la société

2.3. Détention privée

2.4. Détention par la société

2.5. Vente privée

2.6. Vente par la société

2.7. Conseil

3. Bien loué à usage privé

3.1. Achat privé

3.2. Achat par la société

3.3. Détention privée

3.4. Détention par la société

3.5. Vente privée

3.6. Vente par la société

3.7. Conseil

4. Bien loué à usage professionnel

4.1. Achat privé

4.2. Achat par la société

4.3. Détention privée

4.4. Détention par la société

4.5. Vente privée

4.6. Vente par la société

4.7. Conseils

5. Bien que vous utilisez vous-même à des fins professionnelles

5.1. Achat privé

5.2. Achat par la société

5.3. Détention privée

5.4. Détention par la société

5.5. Vente privée

5.6. Vente par la société

5.7. Conseils

Partie 4 - Règles particulières pour les constructions nouvelles et les reconstructions

1. TVA à la place des droits d’enregistrement

1.1. TVA sur un bien neuf

1.2. Droits d’enregistrement sur un terrain

1.3. Vous reconstruisez

1.4. Vous vendez un bâtiment neuf

2. Impôt sur les revenus

2.1. Généralités

Partie 5 - Votre société comme usufruitier, superficiaire ou emphytéote

1. Règles juridiques

1.1. Généralités

1.2. Usufruit

1.3. Superficie

1.4. Emphytéose

2. Règles fiscales pour un usufruit

2.1. Établissement de l’usufruit

2.2. En cours d’usufruit

2.3. À la fin de l’usufruit

2.4. Quel est l’avantage ?

2.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

3. Règles fiscales pour le droit de superficie

3.1. Établissement du droit de superficie

3.2. En cours du droit de superficie

3.3. À l’expiration du droit de superficie

3.4. Quel est l’avantage ?

3.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

4. Règles fiscales pour le droit d’emphytéose

4.1. Établissement du droit d’emphytéose

4.2. En cours du droit d’emphytéose

4.3. À l’expiration du droit d’emphytéose

4.4. Quel est l’avantage ?

4.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

Partie 6 - Quel sort réserver au bien que vous détenez à titre privé ?

1. Comment intégrer le bien au patrimoine de votre société ?

1.1. Vente à votre société

1.2. Apporter à votre société

2. Quelles autres raisons peuvent justifier un apport de vos biens immobiliers à la société ?

2.1. Planning successoral

2.2. Pas d’avantage fiscal au niveau privé

3. Faut-il vous précipiter ou non ?

3.1. Récupération des droits d’enregistrement

3.2. Vente d’un bâtiment neuf avec TVA

3.3. D’abord reconstruire ou pas ?

4. Soyez attentif !

Partie 7 - Vous avez décidé : ce sera à l’entremise d’une société

1. À l’entremise d’une société existante ou à l’entremise d’une nouvelle société ?

1.1. À l’entremise d’une société existante

1.2. À l’entremise d’une nouvelle société

2. Quelle forme de société adopter ?

2.1. Une SA ou une SPRL

2.2. Une autre forme de société ?

2.3. Conseil

Partie 8 - Et en fin de processus ?

1. Comment devez-vous vendre ce bien immobilier ?

1.1. Votre société vend le bien immobilier

1.2. Vous vendez la société

2. Comment transférer ce bien immobilier vers votre patrimoine privé ?

2.1. Laisser perdurer votre société

2.2. Liquider votre société

2.3. Vous revendez ensuite le bien immobilier à titre privé

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