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2 Guides Pratiques remplis de conseils concernant l'immobilier

Pack avantage - Guides Pratiques 2018


Un Guide Pratique 2018 au sujet de... 

Résumé

Ce nouveau Guide Pratique 2018 vous éclaire sur la problématique des pensions et sur les solutions possibles pour percevoir de manière pérenne des revenus complémentaires sans payer trop d’impôts.

En détail

Le Belge ayant une brique dans le ventre, vous pourriez aussi investir dans l’immobilier pour toucher des loyers et ainsi compléter votre pension d’indépendant.

Cette édition 2018 vous donne une réponse à toutes vos questions :

  • Est-ce que le contexte fiscal actuel reste favorable en Belgique pour les pensionnés ?
  • Est-il intéressant pour un pensionné de détenir ses immeubles locatifs en société ? L’abaissement du taux de l’impôt des sociétés rend-il plus favorable ce mode de détention de son patrimoine immobilier ?
  • Comment sont imposés les loyers que vous percevez ?
  • Comment transmettre ses immeubles en réduisant les droits de succession ?
  • Qu’est-ce qui va changer en Wallonie en matière de droits d’enregistrement et de droits de succession à partir du 1er janvier 2018 ?
  • Quelles sont les modifications en matière de fiscalité immobilière à Bruxelles ?
  • Comment investir dans l’immobilier en restant dans le cadre de la gestion normale du patrimoine privé ?
  • Existe-t-il un régime fiscal avantageux ailleurs qu’en Belgique en cas de mise en location d’immeubles ?

Avec ce nouveau Guide Pratique 2018, vous verrez très concrètement comment assurer votre avenir financier en investissant dès maintenant dans l’immobilier.

Ce Guide Pratique 2018 intéressera particulièrement... 

l’indépendant, le dirigeant d’entreprise et le titulaire de profession libérale

  • désireux de percevoir un revenu complémentaire à sa pension légale sans payer trop d’impôts

Ce Guide Pratique 2018 a été rédigé par... 

Alain Lacourt

  • consultant en ingénierie patrimoniale

Dans ce Guide Pratique 2018 vous trouverez...

Avant-propos

Partie I - Comment fonctionne le système belge des pensions ?

1. Quelles sont les pensions du premier pilier ?

1.1. Quels sont les types de pension ?

1.2. Combien touche un pensionné belge ?

2. Comment obtenir une pension complémentaire ?

2.1. Quelles sont les pensions du deuxième pilier ?

2.2. Quelles sont les pensions du troisième pilier ?

3. Quelles sont les préoccupations financières du futur pensionné ?

3.1. De quel capital a besoin un pensionné pour pouvoir bénéficier d’un revenu complémentaire suffisant ?

3.2. Comment investir cette épargne minimale procurant un revenu complémentaire à la pension légale ?

Partie II - L’investissement immobilier en Belgique

1. Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier belge ?

2. Quels sont les investissements immobiliers de rapport ?

2.1. Les appartements ou autres immeubles en location vide

2.2. Les logements dédiés à certains locataires

2.3. Comment investir dans la « brique-papier » ?

2.4. Exemples d’actifs financiers liés au secteur immobilier

3. Comment détenir l’immeuble : en personne physique ou en société ?

3.1. Achat en personne privée

3.2. Achat en société

4. Quelles conclusions à tirer pour le pensionné ?

Partie III - L’investissement immobilier en France

1. Quels types d’immeubles affectés à l’habitation peuvent faire l’objet d’une location meublée ?

1.1. L’immobilier dédié à l’accueil des personnes âgées

1.2. Les résidences pour étudiants

1.3. Les résidences d’affaires

1.4. L’immobilier dédié à l’activité touristique

2. Quels sont les atouts et contraintes de la location meublée ?

3. Quels sont les aspects fiscaux propres aux résidences-services ?

3.1. Pourquoi peut-on récupérer la TVA lors de l’achat d’un immeuble dans une résidence-services en France ?

3.2. Comment sont imposés les loyers d’une location meublée en France ?

3.3. Quel est le régime des plus-values immobilières en cas de revente de l’immeuble français ?

3.4. Quels sont les droits de donation sur un immeuble situé en France ?

3.5. Qu’est-ce que la « translucidité fiscale » ?

4. Quelles conclusions à tirer pour le pensionné ?

Un Guide Pratique 2018 au sujet de... 

Résumé

Ce nouveau Guide Pratique 2018 vise à répondre à une question que tout entrepreneur se pose régulièrement : est-il actuellement toujours intéressant d’acquérir un immeuble à l’entremise de sa société ? Nous examinons dans cette nouvelle édition non seulement la taxation et les possibilités de déduction à l’impôt des personnes physiques et des sociétés, mais aussi d’autres thèmes comme la TVA, les droits d’enregistrement, la planification successorale, etc.

En détail

Depuis la régionalisation de la fiscalité immobilière, les Régions sont compétentes en matière d’habitation propre, les autorités fédérales le restant pour tous les autres biens immobiliers.

Afin de répondre à la question de savoir s’il est préférable d’acquérir et de détenir un immeuble à titre privé ou via une société, l’usage de l’immeuble concerné est encore plus décisif qu’autrefois.

Vous devez vous poser trois questions fondamentales :

  1. De quel type d’immeuble s’agit-il ?
  2. Quelle est l’affectation de l’immeuble ?
  3. Dans quelle mesure utilisez-vous l’immeuble à titre privé ?

Avec ce nouveau Guide Pratique 2018, vous pourrez choisir en parfaite connaissance de cause d’acquérir l’immeuble concerné à titre privé ou au nom de votre société.

Ce Guide Pratique 2018 intéressera particulièrement... 

le dirigeant d’entreprise, l’indépendant et le titulaire de profession libérale

  • qui désire optimiser sur le plan fiscal l’acquisition et la possession d’un bien immobilier

Ce Guide Pratique 2018 a été rédigé par... 

Benoit Pierart

  • avocat associé, PIERART et VAN CALBERGH

Dans ce Guide Pratique 2018 vous trouverez...

Avant-propos

Partie 1 - Pourquoi une société pourrait-elle s’avérer intéressante dans une telle optique ?

1. Épargner des impôts ?

1.1. Tous les frais relatifs aux biens immobiliers sont en principe déductibles

1.2. Toujours un amortissement déductible

1.3. Tous les revenus sont en principe taxables

1.4. Et si vous voulez vendre vos actions ?

1.5. Tenir compte de tous les paramètres

2. Épargner des droits d’enregistrement ou de succession ?

2.1. Un bien immobilier devient mobilier

2.2. Pas de droits d’enregistrement sur les ventes d’actions

2.3. Droits d’enregistrement réduits sur les donations d’actions

2.4. Possibilités de droits de succession réduits en cas d’héritage d’actions

2.5. Cela en vaut-il la peine ?

3. Limiter vos risques

3.1. Protéger votre bien immobilier des risques liés à votre activité professionnelle

3.2. Cela a-t-il du sens ?

4. Mieux gérer votre patrimoine immobilier ?

4.1. Pratique si vous ne vous limitez pas à acheter

4.2. Meilleures possibilités de planification successorale

4.3. Plus de réglementations

4.4. Coût supplémentaire en matière de comptabilité

5. Un puzzle

Partie 2 - Différence entre la propriété à titre privé et à l’entremise d’une société ?

1. Impôt des sociétés et impôt des personnes physiques

1.1. Différences dans les revenus taxables

1.2. Différences dans les taux

1.3. Différences en matière d’amortissements

1.4. Différences en matière de frais

1.5. Différences en matière de précompte immobilier

1.6. Différence entre réductions d’impôt et charges professionnelles

2. Différences en matière de droits d’enregistrement

2.1. Droit général relatif aux ventes

2.2. Droits d’enregistrement et emprunts hypothécaires

2.3. Taux réduit pour les marchands de biens

2.4. Restitution pour revente rapide

2.5. Habitations modestes

2.6. Exonération pour habitation propre (abattement)

2.7. Droits d’enregistrement en cas d’apport à une société

2.8. Droits d’enregistrement sur les donations

3. Droits de succession

3.1. Taux dans les trois Régions

3.2. Calcul sur la part individuelle ou globale

3.3. Distinction en Flandre entre les biens mobiliers et immobiliers

4. Les pièces du puzzle

4.1. Règles complexes

4.2. Droits de succession et de donation

4.3. Droits d’enregistrement à l’achat et impôts sur les revenus

Partie 3 - En privé ou en société : selon l’usage du bien

1. L’habitation familiale

1.1. Achat privé

1.2. Achat par la société

1.3. Détention privée

1.4. Détention par la société

1.5. Vente privée

1.6. Vente par la société

1.7. Conseils

2. Deuxième résidence

2.1. Achat privé

2.2. Achat par la société

2.3. Détention privée

2.4. Détention par la société

2.5. Vente privée

2.6. Vente par la société

2.7. Conseil

3. Bien loué à usage privé

3.1. Achat privé

3.2. Achat par la société

3.3. Détention privée

3.4. Détention par la société

3.5. Vente privée

3.6. Vente par la société

3.7. Conseil

4. Bien loué à usage professionnel

4.1. Achat privé

4.2. Achat par la société

4.3. Détention privée

4.4. Détention par la société

4.5. Vente privée

4.6. Vente par la société

4.7. Conseils

5. Bien que vous utilisez vous-même à des fins professionnelles

5.1. Achat privé

5.2. Achat par la société

5.3. Détention privée

5.4. Détention par la société

5.5. Vente privée

5.6. Vente par la société

5.7. Conseils

Partie 4 - Règles particulières pour les constructions nouvelles et les reconstructions

1. TVA à la place des droits d’enregistrement

1.1. TVA sur un bien neuf

1.2. Droits d’enregistrement sur un terrain

1.3. Vous reconstruisez

1.4. Vous vendez un bâtiment neuf

2. Impôt sur les revenus

2.1. Généralités

Partie 5 - Votre société comme usufruitier, superficiaire ou emphytéote

1. Règles juridiques

1.1. Généralités

1.2. Usufruit

1.3. Superficie

1.4. Emphytéose

2. Règles fiscales pour un usufruit

2.1. Établissement de l’usufruit

2.2. En cours d’usufruit

2.3. À la fin de l’usufruit

2.4. Quel est l’avantage ?

2.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

3. Règles fiscales pour le droit de superficie

3.1. Établissement du droit de superficie

3.2. En cours du droit de superficie

3.3. À l’expiration du droit de superficie

3.4. Quel est l’avantage ?

3.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

4. Règles fiscales pour le droit d’emphytéose

4.1. Établissement du droit d’emphytéose

4.2. En cours du droit d’emphytéose

4.3. À l’expiration du droit d’emphytéose

4.4. Quel est l’avantage ?

4.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

Partie 6 - Quel sort réserver au bien que vous détenez à titre privé ?

1. Comment intégrer le bien au patrimoine de votre société ?

1.1. Vente à votre société

1.2. Apporter à votre société

2. Quelles autres raisons peuvent justifier un apport de vos biens immobiliers à la société ?

2.1. Planning successoral

2.2. Pas d’avantage fiscal au niveau privé

3. Faut-il vous précipiter ou non ?

3.1. Récupération des droits d’enregistrement

3.2. Vente d’un bâtiment neuf avec TVA

3.3. D’abord reconstruire ou pas ?

4. Soyez attentif !

Partie 7 - Vous avez décidé : ce sera à l’entremise d’une société

1. À l’entremise d’une société existante ou à l’entremise d’une nouvelle société ?

1.1. À l’entremise d’une société existante

1.2. À l’entremise d’une nouvelle société

2. Quelle forme de société adopter ?

2.1. Une SA ou une SPRL

2.2. Une autre forme de société ?

2.3. Conseil

Partie 8 - Et en fin de processus ?

1. Comment devez-vous vendre ce bien immobilier ?

1.1. Votre société vend le bien immobilier

1.2. Vous vendez la société

2. Comment transférer ce bien immobilier vers votre patrimoine privé ?

2.1. Laisser perdurer votre société

2.2. Liquider votre société

2.3. Vous revendez ensuite le bien immobilier à titre privé

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