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2 Guides Pratiques remplis de conseils concernant l'immobilier

Pack avantage - Guides Pratiques 2018


Un Guide Pratique 2019 au sujet de... 

Résumé

Ce Guide Pratique 2019 vous éclaire sur la problématique des pensions et sur les solutions possibles pour percevoir de manière pérenne des revenus complémentaires sans payer trop d’impôts.

En détail

Le Belge ayant une brique dans le ventre, vous pourriez aussi investir dans l’immobilier pour toucher des loyers et ainsi compléter votre pension d’indépendant.

Cette édition 2019 apporte une réponse à toutes vos questions :

  • Est-ce que le contexte fiscal actuel reste favorable en Belgique pour les pensionnés ?
  • Est-il intéressant pour un pensionné de détenir ses immeubles locatifs en société ? L’abaissement du taux de l’impôt des sociétés rend-il plus favorable ce mode de détention de son patrimoine immobilier ?
  • Comment sont imposés les loyers que vous percevez ?
  • Comment transmettre ses immeubles en réduisant les droits de succession ?
  • Qu’est-ce qui a changé en Wallonie en matière de droits d’enregistrement et de droits de succession depuis le 1er janvier 2018 ?
  • Quelles sont les modifications en matière de fiscalité immobilière à Bruxelles ?
  • Quelles sont les implications de la loi de réforme du droit successoral qui est entrée en vigueur le 1er septembre 2018 ?
  • Quelles sont les nouvelles règles pour les baux d’habitation dans chacune des Régions du pays ?

Avec ce nouveau Guide Pratique 2019, vous verrez très concrètement comment assurer votre avenir financier en investissant dès maintenant dans l’immobilier.

Ce Guide Pratique 2019 intéressera particulièrement... 

l’indépendant, le dirigeant d’entreprise et le titulaire de profession libérale

  • désireux de percevoir un revenu complémentaire à sa pension légale sans payer trop d’impôts

Ce Guide Pratique 2019 a été rédigé par... 

Alain Lacourt

  • consultant en ingénierie patrimoniale

Dans ce Guide Pratique 2019 vous trouverez...

Partie I - Comment fonctionne le système belge des pensions ?

1. Quelles sont les pensions du premier pilier ?

1.1. Quels sont les types de pension ?

1.2. Combien touche un pensionné belge ?

2. Comment obtenir une pension complémentaire ?

2.1. Quelles sont les pensions du deuxième pilier ?

2.2. Quelles sont les pensions du troisième pilier ?

3. Quelles sont les préoccupations financières du futur pensionné ?

3.1. De quel capital a besoin un pensionné pour pouvoir bénéficier d’un revenu complémentaire suffisant ?

3.2. Comment investir cette épargne minimale procurant un revenu complémentaire à la pension légale ?

Partie II - L’investissement immobilier en Belgique

1. Quelles sont les caractéristiques du marché immobilier belge ?

2. Quels sont les investissements immobiliers de rapport ?

2.1. Les appartements ou autres immeubles en location vide

2.2. Les logements dédiés à certains locataires

2.3. Comment investir dans la « brique-papier » ?

2.4. Exemples d’actifs financiers liés au secteur immobilier

3. Comment détenir l’immeuble : en personne physique ou en société ?

3.1. Achat en personne privée

3.2. Achat en société

4. Comment transmettre l’immeuble ?

4.1. Quelles sont les modifications législatives intervenues en 2018 ?

4.2. Quelles sont les techniques pour planifier la transmission d’un immeuble ?

4.3. Quels impôts en cas de donation de l’immeuble ?

4.4. Quels impôts en cas de succession d’un immeuble ?

4.5. Quid en cas de donation des parts sociales d’une société immobilière ?

5. Quelles conclusions à tirer pour le pensionné ?

Partie III - L’investissement immobilier en France

1. Quels types d’immeubles affectés à l’habitation peuvent faire l’objet d’une location meublée ?

1.1. L’immobilier dédié à l’accueil des personnes âgées

1.2. Les résidences pour étudiants

1.3. Les résidences d’affaires

1.4. L’immobilier dédié à l’activité touristique

2. Quels sont les atouts et contraintes de la location meublée ?

3. Quels sont les aspects fiscaux propres aux résidences-services ?

3.1. Pourquoi peut-on récupérer la TVA lors de l’achat d’un immeuble dans une résidence-services en France ?

3.2. Comment sont imposés les loyers d’une location meublée en France ?

3.3. Quel est le régime des plus-values immobilières en cas de revente de l’immeuble français ?

3.4. Quels sont les droits de donation sur un immeuble situé en France ?

3.5. Qu’est-ce que la « translucidité fiscale » ?

4. Quelles conclusions à tirer pour le pensionné ?

Découvrez quelle est dorénavant la meilleure voie en fonction : 

  • de la récente réforme de l’impôt des sociétés
  • du transfert des compétences aux Régions en matière d’habitation propre

Résumé

Ce Guide Pratique est l’outil idéal pour répondre à cette question en vue d’acquérir et de détenir un bien immobilier au nom de votre société ou en votre nom personnel.

Le point de départ essentiel est l’usage de l’immeuble concerné. Nous examinons aussi si vous ne devriez pas transférer à votre société les immeubles que vous possédez déjà.

En détail

Nous vous accompagnons en 8 étapes pour analyser correctement votre situation :

  1. Pourquoi une société pourrait-elle s’avérer intéressante ?
  2. La différence entre la propriété à titre privé et par l’entremise d’une société
  3. En privé ou en société selon l’usage du bien
  4. Règles particulières pour les constructions neuves et les reconstructions
  5. Votre société en tant qu’usufruitière, superficiaire ou emphytéote
  6. Quid des immeubles que vous détenez déjà à titre privé ?
  7. Vous avez décidé : ce sera par l’entremise d’une société
  8. Quid en fin de processus ?

Il importe aujourd’hui plus que jamais d’analyser de manière critique s’il convient d’acquérir un bien immobilier en votre nom personnel ou au nom de votre société. Ceci d’autant plus que l’attrait du recours à la société a été renforcé par la réforme de l’impôt des sociétés.

Cet ouvrage vous permettra de connaître les facteurs devant influencer votre décision et d’évaluer les avantages et inconvénients des options qui s’offrent à vous. Ne ratez pas cette opportunité et commandez maintenant ce livre pour choisir la stratégie qui vous rapportera un maximum de bénéfices !

Ce Guide Pratique 2019 intéressera particulièrement... 

le dirigeant d’entreprise, l’indépendant et le titulaire de profession libérale

  • qui désire optimiser sur le plan fiscal l’acquisition et la possession d’un bien immobilier

Ce Guide Pratique 2019 a été rédigé par... 

Benoit Pierart

  • avocat associé, PIERART et VAN CALBERGH

Dans ce Guide pratique 2019 vous trouverez...

Partie 1 - Pourquoi une société pourrait-elle s’avérer intéressante dans une telle optique ?

1. Épargner des impôts ?

1.1. Tous les frais relatifs aux biens immobiliers sont en principe déductibles

1.2. Toujours un amortissement déductible

1.3. Tous les revenus sont en principe taxables

1.4. Et si vous voulez vendre vos actions ?

1.5. Tenir compte de tous les paramètres

2. Épargner des droits d’enregistrement ou de succession ?

2.1. Un bien immobilier devient mobilier

2.2. Pas de droits d’enregistrement sur les ventes d’actions

2.3. Droits d’enregistrement réduits sur les donations d’actions

2.4. Possibilités de droits de succession réduits en cas d’héritage d’actions

2.5. Cela en vaut-il la peine ?

3. Limiter vos risques

3.1. Protéger votre bien immobilier des risques liés à votre activité professionnelle

3.2. Cela a-t-il du sens ?

4. Mieux gérer votre patrimoine immobilier ?

4.1. Pratique si vous ne vous limitez pas à acheter

4.2. Meilleures possibilités de planification successorale

4.3. Plus de réglementations

4.4. Coût supplémentaire en matière de comptabilité

5. Un puzzle

Partie 2 - Différence entre la propriété à titre privé et par l’entremise d’une société

1. Impôt des sociétés et impôt des personnes physiques

1.1. Différences dans les revenus taxables

1.2. Différences dans les taux

1.3. Différences en matière d’amortissements

1.4. Différences en matière de frais

1.5. Différences en matière de précompte immobilier

1.6. Différences entre réductions d’impôt et charges professionnelles

2. Différences en matière de droits d’enregistrement

2.1. Droit général relatif aux ventes

2.2. Droits d’enregistrement et emprunts hypothécaires

2.3. Taux réduit pour les marchands de biens

2.4. Restitution pour revente rapide

2.5. Habitations modestes

2.6. Exonération pour habitation propre (abattement)

2.7. Droits d’enregistrement en cas d’apport à une société

2.8. Droits d’enregistrement sur les donations

3. Droits de succession

3.1. Taux dans les trois Régions

3.2. Calcul sur la part individuelle ou globale

3.3. Distinction en Flandre entre les biens mobiliers et immobiliers

4. Les pièces du puzzle

4.1. Règles complexes

4.2. Droits de succession et de donation

4.3. Droits d’enregistrement à l’achat et impôt sur les revenus

Partie 3 - En privé ou en société : selon l’usage du bien

1. L’habitation familiale

1.1. Achat privé

1.2. Achat par la société

1.3. Détention privée

1.4. Détention par la société

1.5. Vente privée

1.6. Vente par la société

1.7. Conseils

2. Deuxième résidence

2.1. Achat privé

2.2. Achat par la société

2.3. Détention privée

2.4. Détention par la société

2.5. Vente privée

2.6. Vente par la société

2.7. Conseils

3. Bien loué à usage privé

3.1. Achat privé

3.2. Achat par la société

3.3. Détention privée

3.4. Détention par la société

3.5. Vente privée

3.6. Vente par la société

3.7. Conseils


4. Bien loué à usage professionnel

4.1. Achat privé

4.2. Achat par la société

4.3. Détention privée

4.4. Détention par la société

4.5. Vente privée

4.6. Vente par la société

4.7. Conseils

5. Bien que vous utilisez vous-même à des fins professionnelles

5.1. Achat privé

5.2. Achat par la société

5.3. Détention privée

5.4. Détention par la société

5.5. Vente privée

5.6. Vente par la société

5.7. Conseils

Partie 4 - Règles particulières pour les constructions nouvelles et les reconstructions

1. TVA à la place des droits d’enregistrement

1.1. TVA sur un bien neuf

1.2. Droits d’enregistrement sur un terrain

1.3. Vous reconstruisez

1.4. Vous vendez un bâtiment neuf

2. Impôt sur les revenus

2.1. Généralités

Partie 5 - Votre société comme usufruitière, superficiaire ou emphytéote

1. Règles juridiques

1.1. Généralités

1.2. Usufruit

1.3. Superficie

1.4. Emphytéose

2. Règles fiscales pour un usufruit

2.1. Établissement de l’usufruit

2.2. En cours d’usufruit

2.3. À la fin de l’usufruit

2.4. Quel est l’avantage ?

2.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

3. Règles fiscales pour le droit de superficie

3.1. Établissement du droit de superficie

3.2. En cours du droit de superficie

3.3. À l’expiration du droit de superficie

3.4. Quel est l’avantage ?

3.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?

4. Règles fiscales pour le droit d’emphytéose

4.1. Établissement du droit d’emphytéose

4.2. En cours du droit d’emphytéose

4.3. À l’expiration du droit d’emphytéose

4.4. Quel est l’avantage ?

4.5. Qu’en pense l’administration fiscale ?


Partie 6 - Quel sort réserver au bien que vous détenez à titre privé ?

1. Comment intégrer le bien au patrimoine de votre société ?

1.1. Vendre à votre société

1.2. Apporter à votre société

2. Quelles autres raisons peuvent justifier un apport de vos biens immobiliers à la société ?

2.1. Planning successoral

2.2. Pas d’avantage fiscal au niveau privé

3. Faut-il vous précipiter ou non ?

3.1. Récupération des droits d’enregistrement

3.2. Vente d’un bâtiment neuf avec TVA

3.3. D’abord reconstruire ou pas ?

4. Soyez attentif !

Partie 7 - Vous avez décidé : ce sera par l’entremise d’une société

1. Par l’entremise d’une société existante ou par l’entremise d’une nouvelle société ?

1.1. Par l’entremise d’une société existante

1.2. Par l’entremise d’une nouvelle société

2. Quelle forme de société adopter ?

2.1. Une SA ou une SPRL

2.2. Une autre forme de société ?

2.3. Conseil

Partie 8 - Et en fin de processus ?

1. Comment devez-vous vendre ce bien immobilier ?

1.1. Votre société vend le bien immobilier

1.2. Vous vendez la société

2. Comment transférer ce bien immobilier vers votre patrimoine privé ?

2.1. Laisser perdurer votre société

2.2. Liquider votre société

2.3. Vous revendez ensuite le bien immobilier à titre privé

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